经过二十余年的高速发展，我国房地产行业正告别短平快的增量时代，来到精细化长周期的存量时代。通过城市更新，释放存量资产价值，悄然成为时代的下个风口。

近日，住房和城乡建设部公布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，禁止“大拆大建”，鼓励“微更新”。风起云涌之际，新的蓝海已然出现。

据仲量联行估算，亚太区地处核心区位的投资级别物业中，有约一半的楼龄已超过20年，这些“过时”的老建筑在黑天鹅事件后，更加速了资产的贬值。此时，以资管手段盘活资产、实现存量焕新，成为房企、资管商等市场主体竞相追逐的高地。

在这片广阔的蓝海中，有家商办资产运营商异军突起，近期接连签下“大单”：携手迈科集团打造国际化金融产业园区标杆、高端生态办公项目华新寰图科创岛正式营运、广州宾馆升级改造计划启动......串联起这些事件的，便是 ATLAS 寰图。

图/全链条商办资产运营商 ATLAS 寰图 

靠联合办公起家的寰图，如何能在市场调整期逆势突围？答案或许就藏在其品牌定位中。如今的寰图，早已超越联合办公的旧故事，转身升级成覆盖商办市场“ABC”三大客户群、提供“投、融、管、退”全生命周期服务的商办运营商。

这并不是一次偶然、被动的转型，而是经历五年沉淀后的爆发。随着存量资管时代来临，ATLAS 寰图正逐步兑现创立之初的承诺：为行业创造新价值，做商办资管领域的标准制定者。

不只做联合办公

一个“颠覆者”的故事

“寰图的使命是创造活泼、互动、奋发向上的工作环境。这是富兰克林柯维选择 ATLAS 寰图的原因之一。”谈起选择来 ATLAS 寰图办公的原因，柯维方面称。

作为一家拥有80%五百强客户的培训咨询公司，富兰克林柯维在选择合作伙伴时，看重办公区的位置是否核心、共享空间的运营是否多样化、更注重双方理念与价值观的一致。在它看来，ATLAS 寰图提供的不仅是物理场所，更是一个充满创意、协作、人性化的工作空间。

图 / ATLAS 寰图办公空间

在联合办公市场深耕多年，ATLAS 寰图与企业类似的合作故事数不胜数。虽然全球疫情仍在蔓延，但 ATLAS 寰图扩张的脚步没有停下，2020年管理及服务面积增长达到10倍，市场占有率稳步提升。更有企业谈及在 ATLAS 寰图的办公感受时直言：续租！

ATLAS 寰图何以四处收获合作伙伴的青睐？曾经潮起潮落、经历疯狂与低谷的联合办公，又是如何摆脱“二房东”的圈地模式，涌现出靠品质与服务“出圈”的玩家？

“其实从成立之初，寰图就致力成为商办资管领域全链条运营商，联合办公是寰图发展初期进入商办资管领域的切入口。”ATLAS 寰图联席董事长兼集团总裁陈思乐称。言谈间，透露出 ATLAS 寰图的生长逻辑：市场疯狂时保持理智、坚守战略定位、积蓄力量谋求深度转型。

五年前，寰图（中国）有限公司正式成立，随后 ATLAS 寰图在广州雅居乐中心落地首个项目，并相继进驻杭州、上海、深圳、香港、西安等多个城市。

图 / ATLAS 寰图 · 广州雅居乐中心

当时的联合办公市场，资本疯狂涌入，到处都是扩张圈地的影子。但是，“二房东”式的单一盈利模式，撑不起数千玩家相似的故事。于是从2018年开始，联合办公品牌涌现“倒闭潮”，市场洗牌一直持续到现在。

与业界多数不同，ATLAS 寰图当时的扩张极为理性，坚持“核心城市、区域聚焦”策略，不盲目进入市场风险大的城市。业务模式上，ATLAS 寰图也并非做单纯的联合办公，而是聚焦写字楼全生态，服务范围涵盖办公、生活等多种空间，逐步培养全链条运营的能力。

沉下心积淀经验的结果是，ATLAS 寰图在疫情下逆势扩张，影响力大幅提升，晋升为联合办公市场茁壮生长的头部选手。

“寰图首家旗舰店筹备期间就了解到，寰图将打造一个全生态链条的办公生活空间，第一印象令人深刻。”富兰克林柯维方面称，ATLAS 寰图不仅只提供一间办公室，而是更多地倡导理想的办公环境应该是能促进交流、让员工在繁忙工作之余享受生活。

打破行业沉疴的同时，ATLAS 寰图也在“颠覆”自己。2020年6月，ATLAS 寰图宣布从初始的联合办公业务正式升级为“商办资产全链条运营商”，布局共享办公、商业管理、物业管理及建设管理等多元板块，围绕商办资产开展覆盖全生命周期的一站式综合业务。”

这个联合办公市场的老玩家，正在讲述一个雄心勃勃的新故事。

服务ABC三大客户群

全链条运营视角为资产赋能

如果不是在ATLAS 寰图，富兰克林柯维公司可能不会想到，办公场所运营者能提供如此多元的服务。柯维方面表示，寰图会不定期规划寰图商学院、Happy Hour等系列活动，促进富兰克林柯维与 ATLAS 寰图其他商办企业乃至其合作伙伴、供应商的交流互动。

“寰图办公空间的设计采用七大洲概念，每个区域都按照对应的洲进行布局装饰，给客户带来不同的视觉感受和体验。”柯维方面称，ATLAS 寰图办公空间的小型会议室以及电话间是同事们最抢手的地方，安静私密的空间让沟通更有质量。

从企业自身的体验，可窥见 ATLAS 寰图在“B端”（企业客户）服务上的成熟性。

据悉，ATLAS 寰图的客户群体除了全球500强企业和中国本土领先企业、细分领域成长起来的“独角兽”企业，还包括中小型企业、小型企业以及初创型团队、自由工作者等。

针对企业的多元需求，ATLAS 寰图可提供个性化的服务方案。比如办公空间方面，针对大中型企业，提供写字楼租赁及企业定制总部服务；对中小型及初创企业，提供服务式办公室；对更微型的企业，提供开放式的联合办公移动工位、固定工位等。

因定制的办公空间独特出彩，世界500强企业 P&G 两度“携手”ATLAS 寰图。在广州珠江新城 CBD 高德置地冬G座20层，ATLAS 寰图为其打造出一个具备艺术格调的企业总部，简洁明快的色彩、差异化软装、无界的空间布局，令办公创意也恣意飞扬。

据悉，P&G 的公司原则是，“尊重每一位员工”，而 ATLAS 寰图在进行空间设计时，充分考虑到各部门员工的使用习惯，并巧妙融入 BU 视觉要素，将不同部门采用区隔装饰。同时，为办公空间配置了活力吧台、茶水间、电动升降台、电话间等商务休闲设施。

图 / ATLAS 寰图为 P&G 倾力打造融合品牌特色的办公场景 

据统计，ATLAS 寰图为 P&G 量身打造契合个性化需求办公产品的同时，帮助企业节省约 30%+ 成本和 50%+ 施工时间。

除了聚焦B端，ATLAS 寰图同样洞悉A端（资产持有方）及C端（会员及个人）的需求，已完成商办资产运营的生态闭环。在业主端，ATLAS 寰图的服务囊括项目前策咨询、规划设计及资产升级；针对C端客户，ATLAS 寰图打造了自营品牌ATLAS寰图咖啡、ATLAS寰图厨房等，构建精彩便捷的办公生活方式。

陈思乐将此概括为：商办领域的全链条服务。正是借助这种“投、融、管、退”一体化运作模式，ATLAS 寰图得以实现存量资产灵活化、增量资产效益化及资产效能最大化，为业主、租户、消费者提供最优解决方案，实现商办资产价值的全面提升。

抓住行业发展机遇

存量资管时代的探路者

ATLAS 寰图所做的种种探索，不仅对自身转型至关重要，同样是行业未来发展的样本案例。

艾媒咨询表示，2015-2019年我国联合办公企业快速扩张，导致行业成本过高，持续亏损现象成为行业难题；企业多以赚取房租差价、收取会员费为主要盈利模式，盈利渠道单一。

该机构认为，随着行业回归理智，企业可向高低两端渗透，针对不同客户群体，打造多种类型的联合办公空间，培养完善企业生态，走出自身的差异化路线。

这正是 ATLAS 寰图在做的事情。以 ATLAS寰图办公空间·广州雅居乐中心为例，目前该项目的盈利渠道中，办公空间会员收入，生活空间旗下咖啡店、餐厅等配套收入，以及日常社区活动与拍摄场地租赁收入的比例为6:3:1，收入结构趋于多元化。

图 / ATLAS 寰图全链条、多元化的运营模式为步入存量时代的商办资产运营开辟新思路

如果能率先探索出可持续、可复制的盈利模式，不仅对联合办公，对商办资管市场同样意义重大。随着城市更新站上风口，存量资产如何改造、运营、释放价值，成为各方探索的焦点。

放眼当下市场，存量资管面临的痛点并不少。各方主体要么擅长资金端，要么擅长运营端，罕见融合两种能力，实现全链条商办资管服务的机构。

ATLAS 寰图做到了。在前期，寰图在发展商勾地时便可提供服务，助力优化项目收益；中期提供招商运营、物业服务、办公运营及生活空间等传统服务，并引入多元业态，提升资产附加价值；后期强调资产证券化等融资及退出机制。

以上海雅居乐国际广场项目为例，ATLAS 寰图通过前期规划设计、工程装修与改造，将原本3万平方米的传统商场，改造成办公及生活空间业态，整体坪效提升3倍；在后端资产管理时，又协同证券公司等机构，以项目作为底层资产发行了46亿的CMBS。

除了全链条的把控能力，产品及服务同样是资产管理的核心竞争力。

以 ATLAS 寰图为P&G打造的公司总部为例，ATLAS 寰图宾客体验团队为其提供了专属五星级宾客体验服务，包含贵宾接待、室内保洁、环境净化、行政服务等，全面优化客户体验，充分释放企业运营效能，为其节省行政管理成本。

在疫情防控常态化的今天，ATLAS 寰图综合应用大数据、云计算等数字技术，在降低经营成本的同时，为写字楼使用者搭建智慧化、安全高效的办公生态系统，包括无接触考勤、APP会议室预定功能、无接触快递系统、智慧停车场管理系统设备等。

如果说增量时代的关键词是规模，存量时代则要求：盘活资产的流动性、做出现金流，通过金融与运营能力将资产价值变现，这才是资管的核心能力。ATLAS 寰图想做的，便是商办资管领域的标准制定者，整合产业链资源，使资产效能及价值最大化。

这是一场对综合能力的极大考验，借助产业链资源优势、高端品质服务能力、专业的资产管理模式，ATLAS 寰图手中的王牌正越来越多，眼前的路也越来越明晰。